2025楼市转折与回暖

2025年的房地产市场正处于一个重要的转折阶段。经过多年的调控与市场内部调整，近期一系列政策的密集推出，特别是社保、公积金及限购政策的同步放宽，引发了市场对9月份楼市是否将出现“显著回暖”的广泛关注与讨论。

优化限购释放市场活力

多地相继调整房地产政策，优化限购措施，释放市场活力。在具体实施层面，各地采取分区施策的方式，逐步放宽购房限制，提升政策灵活性。

以北京为例，自8月初起，对五环外的限购政策进行了适度放松。根据新政，北京市户籍居民家庭以及在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年的非京籍居民家庭，在购买五环外的商品住房（含新建商品住房和二手房）时，不再受到套数限制。同时，成年单身人士在本市购买商品住房，也将按照居民家庭的标准执行限购政策。

紧随其后，上海于8月25日推出新的房地产调控政策。对于符合购房条件的居民家庭，包括本市户籍居民家庭及在本市连续缴纳社保或个税满1年的非沪籍居民家庭，在外环外购买住房不再受限于套数，涵盖新建商品住房和二手房。成年单身人士同样按居民家庭标准执行限购。其中，沪籍居民家庭及成年单身人士在外环外购房不限套数，而在外环内仍限购2套；非沪籍居民家庭及成年单身人士，若在购房前连续缴纳社保或个税满1年，可在外环外不限套数购房。

通过这种分区优化限购的模式，政策在保障市场稳定的同时，也有效降低了购房门槛，为有改善型需求的家庭以及长期在城市工作的非户籍群体提供了更多选择空间，进一步激发了市场活力。

公积金政策优化调整

自2025年9月1日起，苏州市住房公积金管理中心实施多项政策调整，进一步优化住房公积金贷款使用次数的认定标准，并降低住房公积金贷款的首付款比例。与此同时，上海市也推出相应措施，对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑的住房，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。其中，首套住房的最高贷款额度由160万元提升至184万元；多子女家庭在首套住房贷款额度基础上可叠加上浮比例，最高可达216万元；二套住房的最高贷款额度则由130万元提高至149.5万元。

此外，政策明确支持缴存人通过提取住房公积金支付购房首付款，且该提取行为不影响其后续申请住房公积金贷款时的额度计算。

此次公积金政策的优化，有效提升了购房者的贷款能力，拓宽了首付款资金的筹集渠道，有助于缓解购房者在购房前期所面临的资金压力。

信贷政策优化降成本

信贷政策优化：简化利率定价机制，减轻购房者负担

在商业性个人住房贷款方面，上海市最新政策明确要求各银行业金融机构依据上海市市场利率定价自律机制的相关规定，并结合自身经营状况及客户信用风险等因素，在利率定价机制上不再区分首套与二套住房，而是根据每笔贷款的具体情况进行合理定价。这一调整有效降低了购房者的融资成本，尤其对二套房贷款带来了显著优惠。以200万元贷款、期限30年为例，二套房利率的下调将明显减少每月还款额，从而降低长期购房支出。

市场现状：当前楼市面临的挑战与政策出台背景

库存压力：部分区域去化周期延长

尽管上海市新房市场整体保持量稳价升的态势，但外环以外区域的新房库存去化仍面临一定压力。数据显示，今年1至7月，上海全市新建商品住宅成交套数为28265套，其中外环以外区域成交17024套，占比达60%。截至7月末，外环以外区域库存面积达561.65万平方米，占全市总库存的76.6%，去化周期为17.6个月，远高于外环内区域的7.3个月。大量库存积压不仅加重了开发商的资金压力，也对房地产市场的良性发展造成了一定影响。

价格波动：二手房市场价格下行调整

当前，二手房市场价格呈现一定程度的调整，部分区域房价出现回落，反映出市场供需关系的变化以及购房者预期的转变。这一趋势进一步加剧了市场观望情绪，促使政策制定者加快调整步伐，以稳定市场预期，推动房地产市场平稳健康发展。

一线城市楼市调整压力加大

根据国家统计局数据显示，7月，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅较上月收窄0.1个百分点。其中，上海因高端住宅市场表现活跃，价格实现环比上涨0.3%。然而，一线城市的二手住宅销售价格则环比下降1.0%，创年内单月最大跌幅，反映出市场调整压力持续加大。四座一线城市的二手房价格均已进入下行通道，且降幅均较6月有所扩大。

二手房价格的波动，体现了市场供需关系的变化以及购房者观望情绪的影响。

当前市场信心不足，购房者普遍持谨慎态度。在房地产市场不确定性上升的背景下，尽管存在购房需求，但购房者对房价可能进一步下跌或市场前景不明朗的担忧，使其倾向于暂缓入市。这种观望情绪导致市场交易活跃度降低，进一步加剧了市场低迷态势。

政策层面的作用机制：政策如何影响楼市供需

在需求端，政策通过释放改善型与刚性购房需求，对市场起到一定的支撑作用。

购房政策优化影响深远

限购政策的放宽，为购房者提供了更多的选择空间。对于改善型需求群体而言，他们可以更加灵活地进行换房操作，不再受到原有购房套数的限制。例如，一些家庭希望从老旧的小户型住房迁入更大、更现代化的住宅，在政策调整后，他们可以优先购置理想的改善型住房，随后再出售原有的房产，从而有效缓解了抛售压力，也在一定程度上遏制了二手房价格的快速下跌趋势。而对于刚需购房者，特别是非本地户籍的单身人士，社保年限要求的降低，使他们具备了更高的购房可行性，有助于实现在城市长期定居的目标。

与此同时，公积金政策的优化以及信贷政策的调整，显著降低了购房者的资金负担。公积金贷款额度的提升，使购房者能够获得更高的贷款支持，减轻了首付款的压力。此外，商业贷款利率不再区分首套房与二套房，整体房贷利率水平有所下降，这不仅减少了购房者长期的还款压力，也增强了其购房支付能力，进一步释放了市场购房需求。

在供给端，政策调整也有助于缓解房地产开发企业的资金压力，并推动产品供应结构的优化。

政策利好促市场回暖

对于开发商而言，市场交易活跃度的提升有助于加快房屋销售进程，加速资金回笼。限购政策适度放宽后，潜在购房群体数量有所增加，开发商能够更高效地推进项目去化，有效降低库存压力，缓解资金流动性紧张的问题。同时，公积金政策对购买绿色建筑住房的支持，也推动开发商在产品规划与建设过程中更加重视绿色环保和高品质住宅的开发，以更好地契合市场对“好房子”的需求，进一步优化产品供应结构。

市场反应与预期：政策成效初显，展望“金九银十”行情

短期市场表现：看房量与咨询量持续上升

自北京8月8日新政实施以来，市场活力逐步释放。据相关数据显示，新政落地后，通州区房地产市场认购量较7月周末平均水平增长68%，其中改善型项目表现尤为亮眼，如缦云福苑项目日均到访量增长约150%，金隅花溪云锦项目周末日均认购量提升88%。与此同时，线上咨询量也明显上升，北京地区新房咨询量较上月增长33.1%，电话咨询量环比增长31%。在上海，随着8月25日新政的出台，市场关注度显著提升，尽管成交数据尚未全面反映政策效果，但看房人数明显增加，显示出政策已对市场产生积极影响。

“金九银十”预期：成交量有望稳步回升

楼市复苏的机遇与挑战

“金九银十”历来是房地产市场销售的旺季，今年在社保、公积金及限购政策逐步放宽的推动下，市场普遍预期成交量将有所回升。政策的调整在一定程度上降低了购房门槛与成本，同时对市场预期产生了积极影响，有助于缓解购房者的观望情绪。特别是在一线城市，改善型需求与刚性需求在政策激励下有望逐步释放，预计新房与二手房的成交量将出现较为显著的增长。然而，市场的全面复苏仍需时间，政策效果的持续显现，还需依赖后续配套措施的完善以及宏观经济环境的稳定。

**挑战与不确定性：楼市复苏过程中面临的障碍**

**经济环境的不确定性：就业与收入预期对购房决策的影响**

尽管政策层面持续推动房地产市场回暖，但宏观经济环境的不确定性仍是影响市场走势的重要因素。当前全球经济形势复杂多变，国内经济也处于调整阶段，这可能对居民的就业稳定性及收入增长预期产生一定影响。如果购房者对未来收入缺乏信心，即便购房政策趋于宽松，他们也可能保持谨慎态度，从而制约楼市需求的有效释放。

**市场信心的重建难度：长期观望心态难以在短期内扭转**

房地产市场信心的恢复并非一蹴而就，尤其是在经历了较长时期的调整后，部分购房者仍存在较强的观望心理。这种心态的转变需要时间，同时也受到市场供需关系、价格走势以及政策持续性的综合影响。因此，在政策推动之外，如何增强市场信心，仍是实现楼市平稳复苏的关键所在。

房地产市场调整与政策影响

近年来，房地产市场经历了一段深度调整期，购房者普遍表现出较强的观望情绪。这种心态的形成并非短期内能够改变，而是经过长期市场波动逐步积累的结果。即便政策持续出台，市场信心的恢复仍需一定时间。只有当房价趋于稳定、市场交易活跃等实质性变化显现时，购房者才会逐步消除顾虑，重新进入市场。此外，部分城市房地产库存压力依然较大，去化周期较长，这在一定程度上也延缓了市场信心的恢复进程。

**政策协同与落实问题：配套政策需进一步跟进**

尽管社保、公积金及限购政策已有所调整，但政策之间的协同效应尚未完全显现。例如，在房贷政策执行过程中，金融机构需确保政策落地到位，避免因传导不畅而影响政策效果。同时，还需其他相关配套政策的同步推进，如税收政策的优化、城市规划的完善等，以形成政策合力，推动房地产市场朝着更加健康、可持续的方向发展。

**短期：政策刺激下的市场复苏迹象**

从短期来看，社保、公积金和限购政策的“三连松”已对市场产生积极影响。看房量和咨询量明显上升，加之“金九银十”期间成交量回升的预期增强，反映出政策在一定程度上激发了购房需求，市场呈现出回暖迹象。政策的出台为楼市注入了新的活力，有助于缓解当前的低迷态势，提升市场交易活跃度。

**长期：构建市场平稳健康发展的新路径**

从长远来看，房地产市场的健康发展需要建立在供需关系合理、政策体系完善、市场机制健全的基础之上。未来，应注重推动市场从“规模扩张”向“质量提升”转变，通过优化土地供应结构、完善住房保障体系、加强市场监管等手段，构建一个更加稳定、有序、可持续的房地产发展新格局。

房地产市场健康发展

从长远来看，房地产市场要实现平稳健康发展，必须在政策的引导下进一步优化市场结构。一方面，房地产企业应加快转型升级步伐，积极回应市场对高品质、绿色环保住宅的需求，不断提升产品品质与市场竞争力；另一方面，政府需持续完善相关政策体系，强化市场监管，确保各项政策有效落地。同时，应注重房地产市场与宏观经济之间的协调联动，通过稳定就业、推动经济增长等举措，为房地产市场的可持续发展提供坚实支撑。尽管2025年9月楼市难以出现“瞬间的逆转”，但政策层面的积极调整已为市场逐步回暖和长期健康发展创造了有利条件。